임대차 3법 Q&A 국토교통부 주택임차보호법 해설집으로 확인하세요

임대차 3법으로 부동산 시장이 뜨겁습니다. 법이 갑자기 개정되면서 국토부나 법무부에서도 정확한 답변을 주지 못하는 것 같은데요. 그래서인지 이번에 국토부에서 임대차 3법 Q&A 책자를 발간했습니다.

 

해설집은 아래 파일을 같이 올려두도록 하겠습니다. 임대차 3법에 해당하는 전세나 월세에 해당하시는 분들에게 도움이 될 것 같습니다.

 

개정사항 및 시행일

중요한 개정사항이 바로 계약갱신요구권과 전월세 상한제 입니다. 계약갱신요구권은 이제 전세나 월세 계약이 끝나는 분들에게 민감한 사항인데요.

 

시행일

계약갱신요구권은 현재 계약만료일 1개월 전까지 청구해야 합니다. 그런데 법 시행일이 2020년 7월31일입니다. 그러니 8월31일까지 계약기간이 포함되신 분들은 계약갱신요구권을 청구할수 없다고 합니다. 왜냐면 계약전 1개월전이 이미 지나버렸기 때문이죠. 그럼 9월31일이 계약마감이신 분들은? 안전하게 8월31일전까지 청구를 하셨어야 합니다. 이도 안했다면 문제가 있을 수 있죠.

 

계약갱신 요구 거절 사유

 

임차인은 갱신요구를 1회만 사용가능합니다. 그러니 2년 전세살고 한번 청구해서 2년더 살수 있는것이죠. 그럼 4년간 같은집에서 살 수 있는 권리가 있습니다. 임대인 즉 집주인은 위에서 나오는 예외사유에 해당하는 경우에 이를 거절할 수 있구요.

 

갱신거절

임차인이 2번이상 임대료를 납부하지 않았다던지 서로합의해서 임대인이 임차인에게 보상을 했다던지 하면 갱신청구 거절을 할 수 있습니다. 그러니 이부분을 꼼꼼히 살펴보고 집주인과 이야기를 해봐야 할 것 같습니다.

 

대표적인 갱신거절 사유로는 임대인 직계존속 또는 직계비속이 실거주를 목적으로 들어간다고 하면 임차인도 이를 거절할 수 없습니다.

 

 

계약갱신요구시 매도

 

지금 가장 불확실한 경우가 계약갱신요구시 집주인이 집을 매도할 수 있냐 없냐의 문제입니다. 국토부나 법무부도 이에 대한 정확한 판단을 하지 못하고 소송을 해서 법원의 판결을 받아야 한다고 이야기 하고 있습니다. 그런데 국민들이 너무 혼란스럽네요. 어서 기준을 마련하고 법적으로 알려줘야 임대인과 임차인과의 불화가 해결될 수 있을 것 같습니다.

 

손해배상

집주인이 직계존비속 또는 본인이 실거주하기 위해 집을 비워달라고 했는데 나중에 알고보니 다른 사람에게 임차했다면 손해배상을 해야 한다고 되어 있습니다. 그런데 예외적으로 정당한 사유가 존재하면 손해배상을 면할 수 있다고 하네요. 그런데 이건 임대인이 증명하고 또 소송등을 통해 청구해야 합니다. 시간도 많이 걸리고 비용도 발생할텐데. 손해배상을 잘 받을 수 있을지도 의문입니다.

 

또 3자에게 임차하는 것만 명시가 되어 있고 판매한다는 이야기는 없어서 팔았을때는 괜찮은거 아니냐 하는 논란도 생기는 것 같습니다.

 

갱신거절 후 공실

또 실거주한다고 해놓고 아예 집을 비워둔다면 제3자에게 임대한 것이 아니라서 손해배상 책임이 아니라고 하네요. 다만 민법 750조에 대한 일반불법행위? 책임이 있다고 합니다. 참 어렵네요. 공실인것도 누가 밝혀주는 것도 아닌데 말이죠

 

국토부 콜센터

국토부 콜센터

이런 의문점들을 알아보기 위해 국토부 콜센터에 전화도 해봤는데요. 법적인 문제는 대한법률구조공단으로 물어보라고 합니다. 그런데 대한법률구조공단은 전화도 불통입니다. 직접 현장에 가서 상담을 받아야하는 처지입니다. 그러니 궁금하신 분들을 위해 빨리 기준을 정해 알려주면 좋겠네요. 지금 인터넷상에서는 온갖 추측만 난무할 뿐입니다.

 

그럼 이번 임대차3법 국토부 Q&A 책자를 아래에 첨부드립니다. 다운받아서 보시면 될 것 같습니다.

 

주택임대차보호법 해설집(국토교통부-법무부).pdf

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